加息已对楼市产生影响，明年住房通胀或降至负数

　　旧金山联储公布的最新研究结果显示，作为美国CPI最大组成部分的住房通胀明年将大幅放缓，甚至可能转变为通货紧缩。这意味着美联储的加息行动已经对美国房地产市场产生了影响，并且这种影响可能持续。

　　据8月7日周一旧金山联储公布的最新研究结果显示，作为美国消费者价格指数（CPI）最大组成部分的住房通胀明年将大幅放缓，甚至可能转变为通货紧缩。

　　旧金山联储经济学家Augustus Kmetz、Schuyler Louie和John Mondragon在周一发布的一份报告中写道：

　　我们预测的基准情形是，到2024年末，美国的住房通胀将继续放缓，甚至可能在2024年中期转为负值。这将代表美国住房通胀的急剧转变，对整体通胀产生重要影响。

　　在这项研究中，旧金山联储研究人员利用Case-Shiller房价指数以及CoreLogic、Zillow和Apartment List等房屋中介平台生成的租金要价指标建立了一个模型，来预测住房成本通胀。结果表明，美联储迄今为止采取的加息政策已经产生了影响。

　　该报告表示：

　　自2022年初以来利率的快速上升可能对房地产市场放缓产生重大影响，而且这种放缓可能会持续下去。

　　去年夏天飙升至四十年来的高点后，今年美国的通胀整体上一直在降温，今年6月的美国CPI同比涨幅仅有3%，但在7月可能会稍有加速。

　　不过，剔除食品和能源价格核心CPI指数降幅却较慢，这令市场担忧，美联储可能需要采取更多紧缩政策才能将通胀率降至2%的目标。

　　住房占核心CPI指数的40%以上，是美联储控制通胀的重要组成部分。美国劳工统计局主要通过租金成本来衡量住房，包括租房者每月支付的费用，以及房主如果将类似的地方租出去将收取的估计费用（业主等价租金）。随着时间的推移，房价的上涨可能会推高租金，房价下跌则可能会令租金下降。

　　由于租金通常每年更新一次，因此房价和租金的变化会滞后地反映到官方通胀指标中。去年的房价下跌，再加上租金成本的降温，现在正在推动住房通胀的下降和整体通胀下降。

　　当前美国房地产市场的回暖，可能令美联储面临更多压力

　　不过，当前美国房价在去年短暂下跌后再度上涨，令美联储遏制通胀的努力复杂化。有分析担忧，如果美国房地产市场再度持续复苏，那将增加通胀更具粘性的风险。而由此一来则会带给市场真正的风险，即美联储可能不得不加大加息力度来冷却房地产市场。

　　Black Knight最新发布的报告显示，截至6月，美国房价已完全抹去了2022年的跌幅，经季节调整和非季节调整的房价均创历史新高。50个主要城市中有30个的房价高于2022年水平。其中，美国东北部，尤其是新英格兰地区的房价以及中部的五大湖区主要城市房价涨幅最为明显；加利福尼亚、华盛顿和俄勒冈等西部州的房价依然下行。

　　达拉斯联储主席Lorie Logan上个月表示：

　　房地产看起来可能已经触底，虽然由于去年租金的下降，住房通胀可能会在短期内继续放缓，但住房价格的反弹将给未来的通胀带来上行风险。